+7 (918) 979-57-95
Заказ звонка
 
 
 
Консультация юриста
Заказать консультацию

Информация для покупателя

В настоящее время приобретение коммерческой недвижимости является одним из наиболее эффективных способов инвестирования денежных средств. И в периоды кризиса, и в периоды экономического роста недвижимость способна обеспечить собственнику стабильный денежный поток от сдачи ее в аренду. Кроме того, многие компании, добившись значительных успехов, задумываются о необходимости приобретения в собственность складских, офисных и иных нежилых помещений для использования в своей коммерческой деятельности.
Приобретение недвижимости является серьезной сделкой, где цена ошибки может измеряться десятками и сотнями потерянных миллионов. Поэтому даже самая простая сделка купли-продажи недвижимости требует внимательности и знания основных блоков, которые необходимо выполнить для того, чтобы не потерять приобретенную недвижимость и не понести убытки.
Одной из самых важных задач при покупке недвижимости является обеспечение юридической чистоты и надежности сделки. Это означает устранение рисков утраты покупателем приобретенной недвижимости и рисков предъявления к покупателю денежных требований или взыскания с него убытков.
Для того, чтобы заключить юридически чистую сделку, не потерять приобретенную недвижимость и не понести убытки необходимо провести следующие исследования или блоки проверок:

1. Определить цель юридической проверки с учетом целей покупателя и тех задач, которые должны быть решены с помощью сделки. Определить круг вопросов, на которые обязательно должны быть найдены ответы, а также критерии оценки информации, полученной в ходе проверки.
Этот блок является базовым и задает вектор всем остальным. Он определяет эффективность, результативность и качество проверки.

2. Проверить деловую репутацию и надежность продавца.
Этот этап подразумевает сбор информации об учредителях и о лице, осуществляющем функции единоличного исполнительного органа общества-продавца. Проверяется подлинность и достоверность их паспортных данных, аффилированность и юридическая либо экономическая зависимость от других организаций или лиц, принадлежность к финансовым или промышленным группам. Эти сведения влияют на надежность сделки, а иногда и на структуру сделки. Необходимо выяснить, не привлекались ли они ранее к уголовной ответственности, не были ли замешаны в мошеннических схемах или сделках, в каких судах участвовали и являлись ли ответчиками либо истцами по спорам, связанным с каким-либо недвижимым имуществом, не находятся ли указанные лица в розыске по линии МВД и ФСКН. В рамках этого блока необходимо проверить, не является ли директор общества-продавца дисквалифицированным лицом (дисквалификация заключается в лишении физического лица права занимать должности в исполнительном органе управления юридического лица, входить в совет директоров (наблюдательный совет), осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению юридическим лицом, осуществлять управление юридическим лицом в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации). Проверка осуществляется также по базе данных Федеральной антимонопольной службы РФ, содержащей сведения о юридических лицах, признанных ФАС РФ недобросовестными поставщиками (подрядчиками, исполнителями). Проверка финансового состояния продавца позволит сделать вывод о его надежности и финансовой стабильности. Если продавец находится в тяжелом финансовом положении, то необходимо соблюдать особую осторожность при осуществлении сделки и уделять пристальное внимание всем деталям сделки, которые продавец потенциально может использовать впоследствии для оспаривания сделки по продаже недвижимости. Продолжением проверки финансового состояния является проверка продавца на наличие признаков банкротства, а также проверка информации о возбуждении в отношении него процедуры банкротства по базе организаций, в отношении которых возбуждено банкротство. В зависимости от ситуации и от вида осуществляемой продавцом деятельности проверка может осуществляться и по иным направлениям.
К этому же блоку можно отнести и выяснение качества отношений продавца с местными властями. Это особенно важно, если приобретается крупный объект или покупатель входит в инвестиционный контракт.

3. Провести проверку юридической истории недвижимости и цепочки перехода прав на нее к конечному собственнику за период не менее чем 4 последних года до проведения проверки.
Целью такой проверки является выяснение соблюдения порядка и условий перехода права собственности на недвижимость по цепочке собственников к тому последнему собственнику, который является продавцом недвижимости. Общий срок исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенных прав какого-либо лица составляет три года. Однако в связи с возможностью восстановления срока исковой давности, а также приостановления и перерыва течения срока исковой давности мы рекомендуем проводить проверку за период не менее чем 4 последних года, предшествующих проверке, а в идеальном случае – за весь период существования недвижимости в качестве части более крупного объекта или в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
В рамках этого блока необходимо проверить историю возникновения объекта недвижимого имущества, соблюдение требований, необходимых для его законного строительства, историю сделок с объектом недвижимости и переход прав на объект от предшествующих собственников по цепочке к последнему собственнику, который является продавцом. Проверке подлежат как документы, которыми оформлялись сделки (договоры, акты, протоколы и пр.), так и наличие записей о регистрации перехода прав на объект и/или сделок с ним в ЕГРП. Проверке подлежит факт передачи и оплаты недвижимости по ранее заключенным сделкам. В зависимости от давности и вида сделок, ранее совершенных с объектом недвижимости, проверке могут подлежать также корпоративные документы, которыми такие сделки должны были одобряться в качестве крупных или сделок, в совершении которых имеется заинтересованность. Если права на недвижимость возникли в результате приватизации, то проверке также подлежат связанные с этим документы.

4. Проверить объект недвижимости на наличие неузаконенных перепланировок.
Наличие неузаконенных перепланировок, как правило, не создает препятствий для приобретения недвижимости, но связано с дополнительными рисками технических проблем при регистрации перехода права собственности, а также с рисками привлечения покупателя к административной ответственности и дополнительными расходами на осуществление необходимых согласований после приобретения недвижимости.

5. Проверить объект недвижимости и земельный участок на наличие ограничений, обременений, арестов или прав третьих лиц.
Вполне может оказаться, что недвижимость передана кому-либо по договору ипотеки, аренды, безвозмездного пользования, на нее может быть оформлен сервитут, право хозяйственного ведения или оперативного управления. На недвижимость может быть наложен арест в рамках уголовного дела, а также судом в рамках гражданско-правового спора либо судебным приставом в рамках возбужденного исполнительного производства. Такие аресты не позволяют собственнику распоряжаться недвижимостью, в том числе продавать ее. Наличие таких ограничений или обременений существенно ухудшает положение покупателя, создает для него дополнительные риски и может повлиять не только на схему сделки и ее условия, но и на саму целесообразность и возможность приобретения недвижимости.

6. Проверить, не подлежит ли приобретаемое недвижимое имущество сносу.
Необходимо выяснить, не внесено ли приобретаемое недвижимое имущество в перечень зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства, подлежащих сносу (демонтажу). Вряд ли покупателю захочется приобретать объект, предназначенный под снос, если только приобретение именно такого объекта не является его целью.

7. Проверить, не относится ли объект недвижимости к объектам, имеющим особый статус (объект культурного наследия, гражданской обороны и т.п.).
Это необходимо сделать в связи с тем, что к совершению сделок с такой недвижимостью могут предъявляться особые требования. Кроме того, владение и использованию такой недвижимости связано с возложением на собственника определенных обязанностей по ее содержанию и поддержанию в определенном состоянии.

8. Провести проверку наличия исполнительных производств, судебных притязаний третьих лиц на объект недвижимости и земельный участок, а также иных споров и конфликтов, которые могут повлиять на приобретение недвижимости или ее юридический статус.
Вполне может оказаться, что в отношении приобретаемой недвижимости развернулся конфликт. В таком случае кто-либо претендует на него в судебном порядке либо в рамках возбужденного исполнительного производства по иску о взыскании с продавца денежных средств судебным приставом может быть наложен арест на недвижимость с целью ее последующей реализации на торгах. На первый взгляд, судебные споры могут быть и не связаны с требованиями в отношении недвижимости, но косвенно могут повлечь возникновение у покупателя риска утраты недвижимости или оспаривания сделки по ее приобретению. Это возможно при наличии корпоративного конфликта в обществе-продавце, результатом которого может стать признание недействительным решения о назначении (избрании) действующего руководителя общества-продавца или решение о признании прав на участие в уставном капитале общества-продавца за другими лицами, не являвшимися участниками (акционерами) общества-продавца на момент продажи недвижимости покупателю.

9. Проверить права продавца на объект недвижимости и земельный участок, основания и законность возникновения таких прав.
Целью такой проверки является выяснение того, законно ли текущий собственник-продавец приобрел недвижимость и имеет ли он право самостоятельно и свободно распоряжаться такой недвижимостью.

10. Проверить полномочия руководителя организации-продавца на заключение сделки и продажу недвижимости.
Полномочия продавца должны быть проверены очень внимательно и с учетом того, кто является продавцом: физическое или юридическое лицо. Необходимо проверить не только наличие полномочий, но и законность, и порядок их возникновения.

11. Проверить наличие технических рисков, способных привести к невозможности использования недвижимости по назначению либо к необходимости осуществления дополнительных действий или расходов (отсутствие необходимой электрической мощности, необходимость прокладки теплотрассы, необходимость получения согласований в различных государственных органах и т.п.).
Хотя проверка технических рисков не относится к юридической проверке, но ее необходимо осуществлять, так как если их не учесть, то увеличение итоговой стоимости сделки в связи с необходимостью несения дополнительных расходов может стать неприятной неожиданностью.
Если приобретается земельный участок для осуществления на нем капитального строительства, то настоятельно рекомендуется получить генеральный топографический план этого земельного участка (геоподоснова), выданный не более чем за 3 года до даты проверки. На этом плане нанесены все имеющиеся наземные и подземные инженерные сети, коммуникации, природные объекты, линии регулирования застройки. Земельный участок может попадать в зону отчуждения газопровода или кабеля военной связи, что полностью исключает возможность строительства на этом участке коммерческих объектов недвижимости. Коммуникации, в зону которых попадает новое строительство, подлежат выносу за пределы стройплощадки, что влечет дополнительные расходы на осуществление такого выноса и его согласование.

12. Провести проверку наличия оснований, по которым недвижимое имущество и земельный участок могут быть изъяты, в том числе путем виндикации у покупателя.
Необходимо убедиться в том, что отсутствуют предусмотренные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для истребования недвижимости у продавца, а также в том, что такие основания не возникнут после приобретения недвижимости покупателем. Этот блок проверки напрямую связан с проверкой юридической истории совершения сделок с объектом недвижимости. Изучая историю сделок с недвижимостью, необходимо выявить наиболее реальные источники возникновения такой угрозы, то есть, кто из предыдущих собственников может обратиться в суд с иском о виндикации и на каком основании.

13. Проверить наличие задолженности продавца по оплате коммунальных и иных услуг, связанных с эксплуатацией недвижимости и земельного участка.

На практике в договор купли-продажи недвижимости включают условие о том, что обязанность по оплате таких расходов, возникших до регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, несет продавец. Но все же лучше заранее понимать, какая задолженность накопилась у продавца по названным статьям расходов.

14. Проверить наличие корпоративных одобрений или согласий третьих лиц (в том числе государственных или муниципальных органов), необходимых для приобретения, а также для продажи недвижимости и земельного участка продавцом.
Необходимость таких одобрений предусмотрена корпоративным законодательством, а также может предусматриваться учредительными документами продавца и покупателя. Важно проверить не только наличие одобрений, но и соблюдение порядка осуществления одобрений, а также соответствие процедуры одобрения требованиям законодательства и учредительных документов продавца и покупателя. Несоблюдение процедуры или отсутствие необходимого одобрения может являться основанием для признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной.

15. Проверить подготавливаемую сделку на наличие оснований для признания ее недействительной по причине нарушения чьих-либо прав или требований законодательства.
Это общее, важное требование к подготовке сделки, содержательное наполнение которого определяется схемой сделки, статусом участников сделки, предметом сделки, порядком и условиями оплаты и финансирования сделки, требованиями корпоративного законодательства и рядом иных уникальных для каждой сделки обстоятельств.

16. Разработать схему сделки, учитывающую выявленные риски, налоговые последствия и порядок перехода прав на недвижимость в обмен на выплату продавцу денежных средств или предоставление иного имущества.
Схема сделки разрабатывается с учетом выявленных рисков, ограничений сделки, налоговых соображений и достигнутых между сторонами договоренностей. В сложных сделках схема предусматривает поэтапную реализацию сделки и те действия, которые должна выполнить или от осуществления которых должна воздержаться каждая сторона сделки.
Схема сделки должна содержать систему взаимных сдержек и противовесов, которая будет удерживать обе стороны от злоупотреблений и желания безнаказанно обмануть другую сторону сделки, а также устранять либо минимизировать выявленные риски.

17. Осуществить качественную подготовку юридических документов, которыми оформляется каждый этап сделки.
Оформление юридических документов по сделке является тем важным этапом, на котором приобретают ценность результаты проверки и который является юридическим воплощением в жизнь схемы сделки. От чистоты и грамотности оформления документов зависит юридическая судьба всей сделки и самой недвижимости. Этот блок не терпит спешки и суеты. Он требует сосредоточенности и внимательности для учета различных условий и вариантов развития событий.

18. Предусмотреть в договоре купли-продажи недвижимости различные варианты развития событий на случай, если сделка не состоится, изменится экономическая ситуация или возникнут какие-либо сложности, а также способы выхода из сделки, гарантии продавца в отношении недвижимости и ответственность за их нарушение.
Это разумное правило требования предусмотрительности и осторожности при совершении сделок. Варианты развития событий определяются условиями, предметом сделки и возможностью наступления тех или иных рисков. В зависимости от целей и договоренностей сторон в договоре может быть предусмотрено множество вариантов развития событий как в отношении самой недвижимости, так и в отношении сторон сделки и способов реагирования на них. Среди обязательных положений рекомендуем предусматривать условия и способы выхода продавца и/или покупателя из сделки, а также те действия, которые каждая сторона должна выполнить в связи с этим.
Важным моментом в подготовке документов является оформление гарантий продавца. Бывают случаи, когда получить полную информацию об объекте, истории совершения сделок с ним и иным аспектам проверки не представляется возможным. Например, может оказаться, что недвижимость уже продана, подарена, обменена, внесена в уставный капитал организации, то есть документы уже подписаны, но переход права собственности еще не зарегистрирован. В таком случае некоторые риски могут быть минимизированы гарантиями продавца, которыми он подтверждает отсутствие этих рисков. За нарушение продавцом гарантий договором купли-продажи могут предусматриваться различные санкции или неблагоприятные последствия вплоть до возможности одностороннего отказа покупателя от договора.

19. Проверить всю документацию по сделке на предмет соответствия требованиям законности, разумности, экономической целесообразности и договоренностям сторон.
После подготовки и согласования всей юридической документации по сделке перед подписанием документов необходимо еще раз все тщательно проверить. Это последний шанс. После подписания документов будет очень сложно что-то изменить.

20. Организовать юридически правильное подписание документов по сделке, не допускающее впоследствии ее оспаривание.
Существует несколько методов организации правильного подписания документов. Но наиболее важными из них являются правила необходимости удостовериться в том, что:
- лица, подписывающие документы, являются теми, за кого себя выдают, и имеют необходимые полномочия для подписания документов;
- документы подписаны такими лицами собственноручно.

21. Постоянно и строго контролировать выполнение продавцом своих обязательств по сделке и по соблюдению сроков, отведенных для каждого из этапов сделки.

22. Организовать сделку таким образом, чтобы выплата продавцу последней части денежных средств зависела от перехода к покупателю права собственности на недвижимость.
Такая возможность обеспечивается схемой сделки и/или условиями договора и их технической реализацией. Эта рекомендация особенно применима для сделок с использованием для расчетов банковских ячеек.

23. Установить над объектом недвижимости физический контроль.
Регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю означает только получение юридического контроля. Но этого не достаточно. Необходимо получить недвижимость еще и во владение. Это означает не только подписание акта приема-передачи недвижимости, но и установление над объектом физического контроля: размещение в нем своего оборудования, товаров, мебели, работников, выставление поста охраны, смена замков или получение ключей от старых замков, то есть выполнение действий, которые позволят фактически владеть и пользоваться недвижимостью без препятствий с чьей-либо стороны.

24. Осуществить юридическую «зачистку» ситуации по сделке для устранения рисков ее оспаривания.
В некоторых сделках с повышенным риском оспаривания приобретения недвижимости требуется осуществление дополнительных мероприятий по юридической «зачистке» ситуации по сделке. Это подразумевает устранение принципиальных, основных цепочек сделки, которые несут в себе риски оспаривания купли-продажи недвижимости или наиболее важных этапов сделки, на фундаменте которых было построено приобретение недвижимости. Примером такой «зачистки» может быть ликвидация организации-продавца недвижимости или приобретение такой организации покупателем для установления контроля на ней с целью устранения риска оспаривания от имени этой организации сделки купли-продажи недвижимости. Другим примером может быть широко применяемое введение в сделку фигуры добросовестного приобретателя для устранения рисков истребования (виндикации) недвижимости. Способы юридической «зачистки» зависят от схемы и условий сделки, а также рисков, которые подлежат обязательному устранению.

25. Разработать и реализовать механизмы юридической защиты недвижимости от недружественных захватов.

Данный блок имеет значение и является принципиально необходимым только в том случае, если приобретение недвижимости осуществляется на юридическое лицо. Основная часть недружественных захватов связана с получением корпоративного контроля над юридическим лицом, являющимся собственником активов. Войдя в состав участников и сменив директора, можно либо получить полный контроль над обществом, либо вывести все ценные активы на другие организации, оставив общество ни с чем. С увеличением количества участников (акционеров) общества-собственника актива возрастает значимость корпоративной защиты актива.
Разработка механизмов юридической защиты недвижимости от захватов предполагает реализацию следующих мероприятий: снижение привлекательности актива для недружественных захватов, выстраивание системы контроля над собственной кредиторской задолженностью, детальная проработка учредительных и других корпоративных документов общества-собственника недвижимости, ограничивающих полномочия единоличного исполнительного органа, а также менеджмента, и устраняющих слабые места корпоративной защиты, наличие которых способно привести к утрате корпоративного контроля, а вместе с ним и к утрате права собственности на актив, подготовка соглашений акционеров (участников), усиливающих защиту права собственности на актив, осуществление мероприятий, направленных на усиление или установление корпоративного контроля, аудит корпоративной истории компании и устранение юридически уязвимых мест, анализ рисков возбуждения уголовного дела в отношении участников или единоличного исполнительного органа общества-собственника актива, налаживание системы регулярного мониторинга государственных органов (налоговые органы, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судебные органы, службы судебных приставов исполнителей) на предмет осуществления кем-либо в отношении актива, общества-собственника актива и его участников (акционеров) неожиданных, подозрительных действий.
При осуществлении проверки недвижимости или продавца важно исследовать не только полученные от продавца документы и информацию, но еще и самостоятельно проверить такую информацию из различных доступных источников для повышения объективности и достоверности сведений.

 
Головной офис в Краснодаре:
телефон +7 (918) 979-57-95
е-mail:
© 2008-2017 ГРУППА КОМПАНИЙ «ЭКСПЕРТ»
Все права на материалы, находящиеся на сайте, охраняются в соответствии с законодательством РФ.
При любом использовании материалов, ссылка на источник обязательна.