+7 (918) 979-57-95
Заказ звонка
 
 
 
Консультация юриста
Заказать консультацию

Информация для продавца

ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ПРОДАВЦА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

На сегодняшний момент, когда рынок недвижимости бьет все рекорды по цене, у собственников коммерческой недвижимости возникает соблазн выгодно ее продать с тем, чтобы использовать вырученные деньги для качественной реорганизации бизнеса.
Опираясь на почти десятилетний опыт работы нашей компании в сфере недвижимости, можно выделить следующие наиболее важные аспекты, на которые необходимо обратить внимание продавцам коммерческой недвижимости:
1. Подготовка объекта недвижимости к продаже;
2. Организация продажи и оформление сделки;
3. Оптимизация возникающих налоговых платежей.
Рассмотрим каждую из данных областей отдельно.

Подготовка объекта недвижимости к сделке.

Владельцы недвижимости зачастую не придают особого значения к организации подготовки объекта недвижимости к продаже. Рассуждения предельно просты – «Я собственник помещения, если хотите покупайте, платите деньги и я подпишу все необходимые документы».
Продажа недвижимости имеет свои специфические особенности, которые существенно отличаются от продажи обычного товара.
Нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда у покупателя возникает разочарование в привлекательном объекте недвижимости в связи с ужасающим состоянием правоустанавливающих документов.
К примеру, крупных городах как правило ценность представляет не сами производственные корпуса, а в первую очередь земельные участки, на которых они расположены. Как правило вопросам надлежащего оформления земельных участков директорами предприятий уделяется мало внимания.
На практике обычными на российском рынке являются предложения по продаже недвижимости с несогласованными перепланировками (переоборудованием), с неузаконенными пристройками и реконструкцией зданий, при наличии споров и правопритязаний в отношении недвижимости и т.д.
При продаже комплексов производственных зданий нередки случаи, что правоустанавливающие документы имеются только на основные постройки. Обычно в состоянии самовольных либо неузаконенных построек функционируют находящиеся на территории предприятий ангары, хозяйственные пристройки и иные аналогичные «вспомогательные» объекты, требующиеся необходимых согласований и государственной регистрации. Эти строения как правило включаются в состав продаваемого имущества, хотя в соответствии с действующим законодательством самовольная постройка не может быть продана и подлежит сносу за счет лица, ее осуществившего (ст. 222 ГК РФ).
Понятно, многие выявляющиеся в ходе правовой экспертизы нарушения и неприятности возможно устранить. Но для этого обычно требуется длительное время (иногда более года), а это естественно снижает привлекательность объекта недвижимости в глазах покупателя, как правило не готового покупать здания с дополнительными «проблемами» в придачу и вполне логично стремящегося к тому, чтобы сделанные им инвестиции максимально быстро начали приносить отдачу. Покупатель понимает, что взяв же на себя решение проблем с приобретаемой недвижимостью, он существенно увеличивает срок окупаемости проекта. Поэтому, в большинстве случаев выявленные в ходе правовой экспертизы нарушения и проблемы уменьшают стоимость заключаемой сделки.
Продавцу, чтобы максимально выгодно продать объект недвижимости необходимо сделать его в глазах потенциальных покупателей наиболее привлекательным и чистым (имеется в виду юридическая чистота правоустанавливающих документов). Мы имеем достаточно примеров, когда инвесторы отказывались от сделок по покупке недвижимости с интересным месторасположением, предпочитая им объекты с более привлекательными юридическими документами.
Основными аспектами, на которые обращают внимание покупатели, принимая решение об уровне рисков, связанных с недвижимым имуществом, являются:
1. Правильное оформление земельных правоотношений в отношении участка, на котором расположены помещения (в частности, по договорам аренды земельных участков обычно анализируются сроки; назначение участков; наличие и своевременное соблюдение особых условий; наличие обременений, ограничений, запретов, необходимости специальных согласований и т.п.).
2. Возможность приобрести либо взять в аренду прилегающие земельные участки (бывают случаи когда покупателям городской недвижимости не хватает места для реализации всего задуманного).
3. Риски связанные с предъявлением исков предыдущими владельцами недвижимости (данный уровень рисков напрямую зависит от законности и правильности оформления предыдущих сделок с недвижимостью)
4. Наличие несогласованных в установленном порядке перепланировок либо переоборудования помещений.
5. Наличие среди приобретаемого комплекса объектов недвижимости самовольных либо незарегистрированных в ЕГРП построек (без надлежащих разрешений и/или государственной регистрации).
6. Соблюдение установленных требований и норм при строительстве и реконструкции, осуществленных, как минимум, в течение последних нескольких лет.
7. Наличие обременений в отношении недвижимости (например, аренда, залог (ипотека), сервитуты и т.п.)
8. Наличие особых требований и условий, связанных с использованием недвижимого имущества, которые увеличивают риски невозможности использования приобретаемой недвижимости для целей, необходимых покупателю.
9. Наличие споров и правопритязаний в отношении недвижимости и т.д.

Организация продажи и оформление сделки

При продажи недвижимости огромную роль играет организация эффективного поиска заинтересованного покупателя, готового заплатить максимальную цену и принимающего иные условия сделки, указанные продавцом.
При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать следующие моменты:
- продаваемый объект недвижимости в договоре должен быть четко идентифицирован и должна быть указана его цена;
- право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации в ЕГРП (а не с даты передачи объекта во владение покупателя, подписания акта приемки-передачи либо иных документов). Соответственно, до этого момента за продавцом сохраняется бремя содержания и риск утраты имущества;
- по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст.522 Гражданского кодекса РФ);
- продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком;
- обязательным является подписание сторонами сделки передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости (ст.556 Гражданского кодекса РФ). По общему правилу, только с даты подписания данного документа обязательства продавца передать недвижимость покупателю считается исполненными;
- в случае, если иное не оговорено в договоре, объект недвижимости до его полной оплаты считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения обязательств покупателя по оплате (п.5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ).

Налоговая оптимизация

Необходимо отметить, что при сделках с коммерческой недвижимостью все менее и менее привлекательным является полукриминальный способ продажи коммерческой недвижимости с использованием наличных денежных средств.
Но, это не означает, что продавец должен смириться с потерей в виде налогов существенной части причитающихся ему по договору денежных средств, которые он планировал использовать для реализации своих новых замыслов.
Действующим налоговым законодательством предусмотрен целый ряд способов снизить налоговое бремя.
Разработанный механизм оптимизации налогового бремен должен учитывать специфику всех имеющихся правоотношений в каждом конкретном случае.
В связи с этим, рассмотрим некоторые применяемые варианты налоговой оптимизации, которые могут быть применены не всеми участниками рынка недвижимости и не во всех ситуациях:
1. Если коммерческая недвижимость оформлена на юридическое лицо, участниками (учредителями) которого выступают физические лица, то наиболее целесообразным с точки зрения налоговой оптимизации является продажа акций (в АО) либо долей (в ООО) общества.
Тогда вместо уплаты НДС (18 %) и налога на прибыль (24 %) подлежит оплате только налог на доходы физических лиц (13 %). Более того, если продаваемые акции либо доли находились в собственности продавца более трех лет, то он полностью освобождается от уплаты налогов (подробности применения имущественного налогового вычета изложены в ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Естественно, этот вариант оформления сделки является менее интересным для покупателя, который вместо приобретения непосредственно объекта недвижимости, покупает акции (либо доли) организации, которая в свою очередь является собственником объекта недвижимости. В первую очередь, у покупателей вызывает опасения «история» предлагаемой организации, поэтому часто при данном оформлении сделок осуществляется подробная предварительная аудиторская и юридическая проверка приобретаемой организации.
Для повышения привлекательности для покупателя недвижимости данного варианта оформления сделки организации - продавцу необходимо провести предварительную реорганизацию, выделив отдельное юридическое лицо, в собственность которого (или другими словами, «на баланс которого») будет передан продаваемый объект недвижимости.
Важно отметить, что для применения указанной выше налоговой льготы будет учитываться не период обладания правом собственности на доли (акции) нового юридического лица (который может быть меньше требуемых для льготы трех лет), а срок начала обладания акциями (долями) первоначальной (реорганизуемой) организации.

2. При продаже коммерческой недвижимости:
- продавец физическое лицо с получаемой прибыли платить только налог на доходы (13%). Более того, если недвижимость находится у него в собственности более трех лет, то он вообще освобожден от уплаты налога;
- юридическое лицо, применяющее упрощенную систему налогообложения, уплачивает 6% либо 15 % (в зависимости от выбранного режима налогообложения), но при уровне доходов до 60 млн. рублей в год;
- юридическое лицо при обычном режиме налогообложения платит с получаемых доходов НДС (18%) и налог на прибыль (24%).
С учетом достаточно резких различий в налогообложении указанных выше участников рынка недвижимости встречаются случаи выстраивания двух и более звеньев цепи при оформлении сделки. При этом особенно важным является учет специфики и условий применения того или иного правового режима налогообложения, нарушения которых чреваты серьезными штрафами, пенями и иными неблагоприятными последствиями.

 
Головной офис в Краснодаре:
телефон +7 (918) 979-57-95
е-mail:
© 2008-2017 ГРУППА КОМПАНИЙ «ЭКСПЕРТ»
Все права на материалы, находящиеся на сайте, охраняются в соответствии с законодательством РФ.
При любом использовании материалов, ссылка на источник обязательна.